miércoles, 24 de julio de 2013

ARTICULO SOBRE LOS ASPECTOS FINANCIEROS Y CONTABLES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL AÑO 2013














ASPECTOS CONTABLES, FINANCIEROS Y PRESUPUESTALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

PRINCIPIOS Y ORIENTACIONES







Autor:
EDGAR FERNANDO MARTINEZ
Director del sitio web  www.admonph.galeon.com


Bogotá D.C., Mayo de 2013














ARTICULO DE INTRODUCCION
TALLER SOBRE  PROPIEDAD HORIZONTAL

“ASPECTOS FINANCIEROS Y CONTABLES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano

“ASPECTOS CONTABLES Y FINANCIEROS PARA LA ADMINISTRACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL”

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia

Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano

Bogotá D.C., 15 Mayo de 2013.

Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal, revista Legis del Contador primera Edición; Guía Legis sobre Entidades Sin Ánimo de Lucro Edición año 2000, Cobranza y recuperación de cartera en Propiedad Horizontal – Fundación Colombiana de Derecho Inmobiliario y Comercial primera edición; orientaciones Profesionales Profesional No. 007 de 2003 y No. 010 de 2006 y No. 001 de 2008 emanadas Consejo Técnico de la Contaduría Pública.

El Contenido de este Artículo; fue adaptado para la elaboración de las guías para el taller  sobre Propiedad Horizontal a cargo del Redactor de este Artículo; y tiene como objetivo la divulgación de estrategias y herramientas para las administraciones de las Copropiedades, asesores contables, miembros de Consejos de Administración y vinculados al sector.

El Régimen de Propiedad Horizontal, sobre el cual se rigen las Copropiedades y de conformidad a lo que establece la Ley 675 de 2001; indican que toda copropiedad debe acatar los principios legales y sometidas bajo la luz de que son entes sin ánimo de lucro, bajo un régimen económico y tributario especial; ofrecen igualmente los principios económicos y la forma de manejarlos en concordancia con una serie de normas legales inherentes a la actividad y objeto social de estos, todo lo anterior propende para que en cada copropiedad aplicando estas normas inherentes a la misma, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuren su adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservación; y orienten los mecanismos para el manejo adecuado de los recursos involucrados en estos principios.

Aplicando ahora los principios de Contabilidad y manejo financiero, internacionalmente homologados y aceptados, y que para la república de Colombia se encuentran orientados por la Ley 43 de 1.990, el Decreto 2649 de 1993 y las demás normas que regulan la actividad y quienes tienen a su cargo las funciones y responsabilidades en el manejo económico de las entidades conforme las Leyes en el país, se deben aplicar las competencias y principios de contabilidad para la adecuada organización, elaboración, causación, procesamiento de los asientos y documentos de contabilidad y las demás operaciones inherentes; con el fin de presentar conforme las normas, la información financiera de una Copropiedad de la manera más clara y sólida posible que reflejen el estado de la copropiedad y el desarrollo previsible de las misma.

La contabilidad en una Propiedad Horizontal debe acatar los principios establecidos en las normas y de los cuales destaco los siguientes:

• De la Autonomía (los negocios de la copropiedad se basan en decisiones propias y de forma independiente de los propietarios y administradores como personas naturales).
• De la realización (las operaciones se realizan sobre hechos ciertos y demostrables).
• Del período contable.
• Del valor histórico (las cuentas se deben registrar a precios y valores junto con el cambio de estas conforme el valor real en la cual se causan ó se afectan aplicando las normas para su movimiento y registro).
• De la Dualidad Económica (aplicando el sistema de la partida doble, en la cual cada asiento debe afectar a las cuentas involucradas en la operación).
• De la Revelación suficiente (siendo la información financiera, el objetivo fundamental de la contabilidad para la Copropiedad; la cual se cumple con la adecuada presentación de los Estados Financieros para que de forma clara y comprensible indique la situación financiera de la Copropiedad en cualquier momento).

Por lo anterior el Consejo Técnico de la Contaduría Pública en Colombia, ha emitido desde hace algunos años las Orientaciones Profesionales como la No. 007 y la No. 010; en las cuales induce al uso de algunos procedimientos de contabilidad para el manejo adecuado de las cuentas que se utilizan en una propiedad horizontal bajo los principios de su objeto social, de las características de las cuentas que se utilizan en las copropiedades haciendo uso de los procesos y clasificación de cuentas del Plan Único de Cuentas; igualmente esta entidad ha emitido conceptos muy valiosos para los profesionales de la Contaduría, los Revisores Fiscales y los órganos de dirección y administración para mejorar los estándares de calidad en la presentación de la información financiera

Son muchos aspectos técnicos y financieros que a través de la ciencia contable; que se aplican para las entidades en cumplimiento de las normas exigidas; sin embargo puedo destacar algunos elementos, conceptos y procedimientos que se deben tener en cuenta para el manejo de la Contabilidad en una copropiedad sometida al régimen de la Propiedad Horizontal; los cuales tenemos:

ASPECTOS Y PUNTOS DE REFERENCIA SOBRE LA TECNICA CONTABLE, LAS CUENTAS Y LOS ESTADOS FINANCIEROS

PLAN UNICO DE CUENTAS
Toda Copropiedad, debe desarrollar y cumplir con los procedimientos contables para el manejo de las cuentas y rubros que en el ejercicio de su gestión involucren, en concordancia con el Plan Único de Cuentas establecido por la Ley.

A
sí mismo deberá aplicar los procedimientos bajo el principio de causación de las cuentas, para el buen uso de los documentos y soportes contables; y la inscripción de los libros de Contabilidad, tales como Libro Diario, Libro Mayor y Balances y Libro Inventario y Balances.

LOS ESTADOS FINANCIEROS
Una copropiedad periódicamente deberá actualizar sus estados financieros, teniendo en cuenta los soportes y documentos contables que la sustentan; a efecto de indicar su realidad financiera y fiscal en un momento determinado; es importante destacar que los estados financieros deben ser elaborados y certificados por un Contador Público, y deben llevar la firma del representante legal de la Copropiedad, junto con la firma del Asesor Contable con la tarjeta profesional; cabe recordar que la Administración es la responsable de la Contabilidad, del manejo de los soportes contables y libros oficiales de Contabilidad de la Copropiedad.

En los casos en que la Copropiedad por disposición de la Ley (centros comerciales ò copropiedades de uso comercial ò mixto) ó por decisión de la Asamblea de Copropietarios (copropiedades de vivienda) hayan designado un ente de control interno ò revisoría fiscal; este último deberá firmar los estados financieros indicando su calidad (Auditor ó Revisor Fiscal) y adjuntando su dictamen a estos conforme las normas de Contabilidad y Auditoría.

Los estados financieros, determinarán la interpretación de los resultados en las operaciones contables y la capacidad de pago de la Copropiedad, el control sobre los gastos y el manejo de la cartera.

BALANCE GENERAL
Es el estado financiero que indica la relación de las cuentas del Activo, Pasivo y Patrimonio que indican la situación actual de la entidad, que resumen la situación actual de la misma.

ESTADO DE RESULTADOS.
Indica la fuente de utilidad ó perdida, durante el ejercicio del período contable, teniendo en cuenta los ingresos contra los gastos efectivos ejecutados en el período. Para el caso de la Propiedad Horizontal, la utilidad se reinvierte.

EJECUCIÓN PRESUPUESTAL
Es el informe Contable, que teniendo en cuenta el presupuesto aprobado para la vigencia del período contable, determina en cada rubro ó cuenta su comportamiento real con respecto a lo que gasto durante el período contra lo que se había presupuestado gastar en el mismo período; y lo anterior determinará la gestión en su cumplimiento, ó justificación acerca de su comportamiento.

INFORME SOBRE INVENTARIOS
Es el informe contable, en el cual se detallan los activos fijos de una entidad, para proceder a valorizarlos, actualizarlos sobre su estado actual de funcionabilidad con el sistema de depreciación, a efecto que se apropien los recursos económicos a efecto de reemplazar estos activos en el momento que sean obsoletos.

Toda Copropiedad debe tener en cuenta el manejo de los inventarios de sus activos fijos, como medida para asegurarlos, mantenerlos y valorizarlos.

PROVISIONES
La provisión en Contabilidad, es un ajuste que permite incluir un estimativo que compense un efecto negativo en una cuenta de comportamiento no deseable ó difícil de recuperar.

Para la Propiedad Horizontal, se pueden aplicar varios tipos de provisiones, en especial la provisión sobre cartera ó cuentas por cobrar.

FONDO DE IMPREVISTOS
Conforme la Ley 675 de 2001, La persona jurídica sometida al Régimen, constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

Para el manejo de este fondo; la asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

El administrador podrá disponer de tales recursos, únicamente previa aprobación de la Asamblea General de Copropietarios, en su caso con el objetivo de atender exclusivamente una situación que por su carácter de extraordinario y urgente requiere del uso de los recursos apropiados en este fondo, y que no hayan sido tenidos en cuenta dentro del presupuesto de gastos ordinario; y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal; ahora sì agotado los recursos de este fondo fueren insuficientes para atender la erogación que causa el imprevisto, la diferencia económica del fondo apropiado y el valor total del gasto para atenderlo podrá sí así lo aprueba la Asamblea por una expensa ò cuota de carácter extraordinario.

EL CIERRE CONTABLE
Es el procedimiento contable, en el cual se procede a hacer un corte de las operaciones contables, para proceder a realizar la revisiones de los documentos y soportes contables y realizar los ajustes tales como; Arqueo de Caja, Conciliación Bancaria, Provisiones y depreciación de activos; previo a la elaboración de los estados financieros; el cierre contable se puede realizar en cualquier tiempo, sin embargo se aplica por períodos definidos tanto de carácter mensual ó anual.

LA PROVISIÓN DE CARTERA
Esta provisión para de cartera, tiene como fin la protección de esta cuenta en el caso de que no se pudiese recuperar en su totalidad ò sea muy difícil el recaudo de las cuentas por cobrar a terceros y esto produzca un efecto negativo en el estado de resultados; para generar la provisión se puede aplicar el siguiente procedimiento:

Se hace la tabulación de la cartera con base a un informe de cartera por edades.

Se saca el promedio de la cartera por cada edad, de acuerdo a la fecha del informe de cartera, contra el porcentaje determinado por la DIAN.

El valor resultante será tenido en cuenta para el asiento contable y valor establecido en el presupuesto; este valor en el ejercicio contable será actualizado en la medida que aumente ó disminuya la cartera.

EL PRESUPUESTO Y SU EJECUCIÓN


El actual régimen de la propiedad horizontal, indica que las entidades sometidas a éste, para la fijación de expensas comunes a cargo de los propietarios de las unidades de dominio particular, deben establecer el presupuesto de sus ingresos y gastos para un período determinado, que por lo general en Colombia, dicho período de presupuesto corresponde al período fiscal del 1 de Enero al 31 de Diciembre de cada año, aunque puede variar de acuerdo a las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal de cada copropiedad.

El presupuesto se define como la previsión de los ingresos y gastos para un período futuro aplicando un procedimiento de carácter anual que puede permitir hacer estimaciones sobre la base de los resultados financieros de la persona jurídica en un período determinado, para proyectar al siguiente período y proceder a los ajustes e inversiones necesarias para el futuro.

El seguimiento del presupuesto y su control permitirá cumplir las expectativas presupuestarias estimadas. Este concepto aplica a la propiedad horizontal, donde el presupuesto es una de las funciones del administrador, quien debe elaborarlo y presentarlo, de conformidad con el numeral 4 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, como una de sus funciones en presentar ante los dignatarios (propietarios) de la copropiedad, el presupuesto y la ejecución presupuestal del ejercicio terminado.

El presupuesto es una de las mejores herramientas al servicio de la administración para
ejercer un rápido control sobre las operaciones y gestión de los recursos de las copropiedades.

La preparación del Proyecto de Presupuesto es una función de la Administración, quien deberá presentarlo para su estudio al Consejo de Administración, que a su vez será quienes lo presenten ante la Asamblea General Ordinaria de Propietarios.
La Asamblea General es quien deberá dar su aprobación final a este presupuesto, que servirá para fijar las "Cuotas de sostenimiento ó Ordinarias de Administración"
Todo lo referente a la elaboración, presentación, aprobación y aplicación del Presupuesto, se encuentra reglamentado en la ley de Propiedad Horizontal, (En Colombia, Ley 675 de Agosto 3 de 2001) y en los Reglamentos de cada copropiedad.
En el Presupuesto deben definirse por un lado los ingresos que tendrá la Copropiedad por concepto de cuotas de sostenimiento, por ingresos derivados de la explotación económica de los bienes comunes y otros ingresos proyectados; y por otra parte deben incluirse las partidas o "Rubros" destinados a cubrir cada uno de los gastos ó erogaciones en que incurrirá la copropiedad;  Estas partidas están relacionadas con el funcionamiento y conservación; y conforman los "rubros" como Servicio de Administración y de Contabilidad, Servicios de Vigilancia y Aseo, Servicios Públicos, Mantenimiento, Reparaciones Locativas, Suministros, etc.
El cálculo de las partidas correspondientes debe ajustarse al gasto esperado, por lo que se deben tener en cuenta varios factores, que pueden variar de acuerdo a cada rubro. Por ejemplo, servicios como Vigilancia, Administración, Contabilidad, Mantenimiento de ascensores, Mantenimiento de Jardines y otros se manejan mediante Contratos, por lo general con vigencia de un año, por lo que su costo no variará durante ese tiempo. Se puede entonces hacer un cálculo exacto de los respectivos rubros. Normalmente los clasificamos como "Gastos Fijos".
Otros rubros, como los Servicios Públicos, (Electricidad, Acueducto, Teléfono, Gas) Suministros, (Papelería, Materiales de Aseo, Bombillos, etc.) Reparaciones Locativas, (Plomería, Electricidad, Cerrajería, Pintura etc.) son "Gastos Variables", y su cálculo es un poco más complicado. Debemos tener en cuenta factores como la ejecución presupuestal del período anterior para determinar el comportamiento del rubro, revisar las tarifas o costos actuales, el índice de Inflación esperada, y por supuesto las necesidades específicas de la copropiedad; además con relación a los equipos que prestan servicios a la Copropiedad, deberá tenerse en cuenta su edad, el deterioro normal, vencimiento de garantías, y muy importante el comportamiento histórico de estos Rubros; es decir el promedio del gasto en el pasado. Para lo anterior recalco,  nos debemos basar en los informes de Contabilidad, principalmente en el "Estado de Resultados" (P. & G.) y en la "Ejecución Presupuestal".
 Una vez conocemos el promedio de gastos en los ejercicios anteriores, aplicamos los porcentajes correspondientes a las alzas esperadas por inflación, nuevos impuestos, y cualquier otro factor que razonablemente pueda influir en el comportamiento del rubro, y tendremos así un cálculo bastante aproximado a lo que será el gasto real.

Periódicamente el presupuesto debe ser examinado frente a las cifras ejecutadas tanto en ingresos como en gastos con el propósito de establecer desviaciones importantes y poder tomar las medidas administrativas, al final del ejercicio contable debe presentarse la ejecución presupuestal a la que se acostumbra incluir las notas explicativas sobre los motivos de las desviaciones importantes en los diferentes rubros del presupuesto.

En la propiedad horizontal, independiente de los estados financieros que por norma contable se deben presentar periódicamente para definir la situación financiera de la Persona Jurídica, debe considerarse la ejecución presupuestal como el verdadero indicador de la gestión de la administración en la copropiedad, porque definirá con que rigurosidad se hizo efectivo los recaudos de dineros producto del ingreso presupuestado y en que se aplicaron las erogaciones como gastos efectivos para cada rubro definido en el presupuesto durante el período; con ello se podrá explicar de forma objetiva a los propietarios en Asamblea, que comportamiento se obtuvo en cada rubro tanto del ingreso como del gasto en dicho período para que se adopten las medidas y decisiones pertinentes en la definición de un nuevo presupuesto, ó se definan por parte de la Asamblea, los cambios de destinación en el presupuesto anterior para engrosar ó fortalecer ciertos rubros ó cambiar su destinación, decisión que sólo puede adoptar la Asamblea de propietarios como máximo órgano de dirección de la persona jurídica.
Los ingresos por recaudo de cuotas ordinarias ó extraordinarias de acuerdo a las características de la Propiedad Horizontal, como persona Jurídica sin ánimo de Lucro, toda vez que los recursos que se recaudan por parte de la administración de la copropiedad están destinados para su conservación, mantenimiento y seguridad, y los gastos que para este fin se generen durante el ejercicio.
Es indispensable tener en cuenta que el presupuesto debe ejecutarse en su totalidad, a fin de definir que por ajustes y buena gestión de administración se pudiera tener una disminución de gastos que generen verdaderos y tangibles excedentes en el ejercicio de acuerdo a la aplicación del presupuesto aprobado, con lo cual se comete el error de considerar el tema de recaudo tardío de cartera como excedentes de ejercicio en posterior ejercicio contable cuando se logra el recaudo efectivo de cuentas por cobrar de cuotas que han dejado de recaudarse en el momento de su causación (período en el que se causó la cuota) y que deben ser por el contrario, sujetas a ejecución posterior de estas partidas que por la falta de su recaudo oportuno No permitieron la ejecución del presupuesto proyectado en su momento.
 
Ahora los excedentes de ejercicio reales (por disminución de gastos y por recaudo efectivo de intereses durante un período), deben ser tenidos en cuenta como parte del patrimonio, y elemento para la estructuración del presupuesto para la vigencia siguiente al cierre donde se determinó este excedente.
EL FONDO DE IMPREVISTOS Y SU MANEJO CONTABLE SEGÚN LAS DISPOSICIONES DEL CONSEJO TÉCNICO DE CONTADURÍA PÚBLICA EN COLOMBIA.


Que dice la orientación Profesional No. 010 de 2006 expedida por el Consejo Técnico de Contaduría Pública en Colombia sobre el Fondo de Imprevistos:

Fondo de Imprevistos:
Naturaleza: El artículo 35 de la Ley 675 de 2001 establece: “ La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo”.
Así las cosas, el Fondo de Imprevistos tiene como finalidad garantizar los recursos necesarios en el momento en el que se incurra en situaciones inciertas, no presupuestadas, que implican la disposición de recursos adicionales a los recursos recaudados en las cuotas ordinarias de administración. Como consecuencia, la naturaleza del Fondo que establece la Ley 675 de 2001, corresponde a la separación de los recursos monetarios en una cuenta de destinación específica, como por ejemplo una cuenta de ahorros, un fondo fiduciario liquido, que garantice la disponibilidad inmediata de los recursos.  El fondo de imprevistos se calcula del presupuesto de gastos anual, conformándose en una suma adicional a la cuota de administración.

Recaudo: Al quedar incorporado el valor del fondo de imprevistos dentro del presupuesto de gastos, no hay necesidad de incluir en la cuenta de cobro al copropietario su valor en forma independiente, en tanto va a quedar inmerso
dentro del valor total de la cuota de administración. Se trata pues, de una formalidad de tipo contable y de control administrativo que implica que, al contabilizarlo, se separe el valor recaudado por concepto de la cuota ordinaria propiamente dicha, respecto del monto correspondiente al fondo de imprevistos.

Contabilización:
Antes de precisar la contabilización de los recursos del Fondo de Imprevistos, es importante presentar un análisis de las
diferentes posibilidades de registro, bajo la luz del Decreto 2649 de 1.993, de tal suerte que se dé claridad al tratamiento contable definido. El Fondo de Imprevistos corresponde a recursos adicionales
para atender situaciones no previstas, por tanto en el momento de su recaudo se adelantan cuotas extraordinarias, en las que se incurrirían en el momento de presentarse tal situación si no se tuvieran dichos recursos.

De lo anterior, se deduce que los dineros recibidos por concepto del Fondo de Imprevistos corresponden a otros ingresos de la copropiedad, diferentes a los recibidos de la cuota ordinaria de administración, pero que finalmente una
vez presentada la situación inesperada se utilizaran para sufragar los gastos o inversiones que de ella se deriven. En este sentido, la contabilización del Fondo presenta diferentes interpretaciones, las cuales a continuación se analizan: Contabilización del Fondo de Imprevistos como un Pasivo a favor de los copropietarios Esta propuesta NO es acogida por  el Consejo Técnico, dado que el Decreto 2649 de 1993, en el artículo 36 establece que “ Un pasivo es la representación financiera de una obligación presente del ente económico, derivada de eventos pasados, en virtud de la cual se reconoce que en el futuro se deberá transferir recursos o proveer servicios a otros entes.”. Dado que la constitución del Fondo de Imprevistos corresponde a aportes de los copropietarios para atender situaciones eventuales que requieren recursos adicionales al presupuesto de gastos, y por tanto, forman parte de la gestión de la Copropiedad, tales recursos permanecerán en su disposición hasta que ocurra el imprevisto, y sólo por este motivo podrá hacerse uso de los mismos. Por tal razón, en ninguna circunstancia el Fondo de Imprevistos corresponde a un pasivo a favor de los copropietarios, más cuando en ninguna situación estos recursos serán devueltos a sus depositantes; tal como lo expresa la naturaleza misma del Fondo establecida en el artículo 35 de la Ley 675, anteriormente expuesto. 

Contabilización del Fondo de Imprevistos como una provisión. Esta propuesta NO es acogida por el Consejo Técnico, dado que el Decreto 2649 de 1993, en el artículo 52 establece que se deben contabilizar provisiones para cubrir pasivos estimados, contingencias de pérdidas probables así como para disminuir el valor expresado si fuere el caso de los activos, cuando sea necesario de acuerdo con las normas técnicas. Las provisiones deben ser justificadas, cuantificables y confiables. Una contingencia es una condición, situación o conjunto de circunstancias existentes, que implican duda respecto a una posible ganancia o pérdida por parte de un ente económico, duda que se resolverá en ultimo termino cuando uno o mas eventos futuros ocurran o dejen de ocurrir.” Por tanto, las provisiones se reconocen una vez se tiene una alta probabilidad de ocurrencia del hecho, a través de información disponible y razonable que permita tal certeza. En este sentido, de acuerdo a la naturaleza del Fondo de Imprevistos, no corresponde a la definición de provisión, dado que estos recursos pueden llegar a ser o no utilizados, y no se tiene certeza alguna de la ocurrencia del hecho, así como del valor y de posible beneficiario. Contabilización del Fondo de Imprevistos como una Reserva Patrimonial. Esta propuesta NO es acogida por el Consejo Técnico, dado que el Decreto 2649 de 1993, en el artículo 87 establece que “(...) Las reservas o fondos patrimoniales representan recursos retenidos por el ente económico, tomados de sus utilidades o excedentes, con el fin de satisfacer requerimientos legales, estatutarios u ocasionales.

Las reservas o fondos patrimoniales destinados a enjugar pérdidas generales o específicas sólo se pueden afectar con dichas pérdidas, una vez estas hayan sido presentadas en el estado de resultados” Es evidente en el artículo precedente que las reservas o fondos patrimoniales únicamente se constituyen de las utilidades o excedentes del ente económico, por tanto, dado que los recursos del Fondo de Imprevistos provienen directamente de cada uno de los copropietarios, estos no podrán ser parte del patrimonio de manera directa, sino a
través del estado de resultados.

Contabilización del Fondo de Imprevistos como un Ingreso Diferido. Esta propuesta NO es acogida por el Consejo Técnico, dado que el Decreto 2649 de 1993, en el artículo 55 establece que “(...) Deben contabilizarse como diferidos, los ingresos hasta que la obligación correlativa este total o parcialmente satisfecha y los gastos hasta que el correspondiente beneficio económico este total o parcialmente consumido o perdido.”

En este caso, se difieren los ingresos hasta el momento en el que consume total o parcialmente la obligación, situación que no aplica al Fondo de Imprevistos toda vez que estos recursos no tienen una obligación correlativa cierta a la cual deba asociarse.

Contabilización del Fondo de Imprevistos como un Ingreso. Esta propuesta ES ACOGIDA por el Consejo Técnico, dado que el Decreto 2649 de 1993, en el artículo 38 establece que “ Los ingresos representan flujos de entrada de recursos, en forma de incrementos del activo o disminuciones del pasivo o una combinación de ambos, que generan incrementos en el patrimonio, devengados por la venta de bienes, por la prestación de servicios o por la ejecución de otras actividades realizadas durante un período, que no provienen de los aportes de capital.” Así las cosas, se reconocen los recursos del Fondo de Imprevistos como un Ingreso en el periodo en el que se causa, toda vez corresponde a flujos de dinero que recibe la copropiedad para el desarrollo del objeto para el cual fue creada, la administración de los bienes de los copropietarios, en este caso específico, se atenderán situaciones inesperadas que pueden tener efectos en el bien común de los copropietarios.

Por tanto, al estar el Fondo de Imprevistos inmerso en la cuota de administración, se reconoce este valor total con un débito en cuentas por cobrar, y un crédito en la cuenta de Ingresos. Posteriormente, se realizará el traslado a la cuenta del disponible destinada específicamente para el Fondo de Imprevistos, acreditando la cuenta de caja o bancos, según sea el caso de recaudo.

Ahora bien, en el momento en que ocurra un imprevisto y que, de acuerdo con lo establecido en la Ley 675, se deba utilizar dicho fondo, tal situación se refleja en la contabilidad debitando la cuenta de gastos por el concepto del imprevisto, acreditado la cuenta del disponible que constituye el Fondo
creado para tal fin.

ORIENTACIÓN PROFESIONAL No. 01 DE 2008 PRINCIPIOS ORIENTADORES

FONDO DE IMPREVISTOS
Contabilización del Fondo de Imprevistos como un Ingreso y
provisión del gasto. Esta propuesta es acogida por el Consejo Técnico, dado que el Decreto 2649 de 1993, en el artículo 38 establece que “(...) Los ingresos representan flujos de entrada de recursos, en forma de incrementos del activo o
disminuciones del pasivo o una combinación de ambos, que generan
incrementos en el patrimonio, devengados por la venta de bienes,
por la prestación de servicios o por la ejecución de otras actividades
realizadas durante un período, que no provienen de los aportes de
capital.” Así las cosas, se reconocen los recursos del Fondo de
Imprevistos como un Ingreso en el periodo en el que se causa,
toda vez corresponde a flujos de dinero que recibe la copropiedad para el desarrollo del objeto para el cual fue creada, la administración de los bienes de los copropietarios, en este caso específico, se atenderán situaciones inesperadas que pueden tener efectos en el bien común de los copropietarios. Por tanto, al estar el Fondo de Imprevistos inmerso en la cuota de administración, se reconoce este valor total con un débito en cuentas por cobrar, y un crédito en la cuenta de Ingresos. Posteriormente, se realizará el traslado a la cuenta del disponible destinada específicamente para el Fondo de Imprevistos, acreditando la cuenta de caja o bancos, según sea el caso de recaudo.

Simultáneamente, como mecanismo de control, deberá reconocerse una provisión por el valor del fondo en el mismo periodo, con afectación del gasto. Informando en el pasivo la totalidad de los recursos destinados para un eventual imprevisto, toda vez que el fondo especial del disponible, puede no reflejar el valor total presupuestado del fondo por efecto de las cuotas pendientes de recaudo. Ahora bien, en el momento en que ocurra un imprevisto y que, de acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001, se deba utilizar dicho fondo, tal situación se refleja en la contabilidad debitando la provisión por el concepto del imprevisto y acreditando la cuenta especial del disponible que fue constituida para tal fin.

Reclasificación Para efectos de la reclasificación del fondo de imprevistos, las copropiedades en su contabilidad deberán realizar los ajustes pertinentes, para cumplir con lo establecido en la presente orientación. Para tal fin, es preciso definir si el valor del fondo de imprevistos en su reconocimiento inicial afecto el estado de resultado o si por el contrario, tuvo sólo afectación en cuentas del balance. Para escenarios de reclasificación: constituyó el fondo líquido. Si por error el valor del fondo de imprevistos no tuvo afectación en el estado de resultados ni en el ingreso, ni en el gasto, y se constituyó una cuenta por pagar a favor de los copropietarios sin constituirse Fondo liquido.

PRONUNCIAMIENTOS SOBRE LA ORIENTACIÓN PROFESIONAL No. 010 de 2006 Y RAFITIFADOS POR LA ORIENTACIÓN PROFESIONAL NO. 01 DE 2008.

El artículo 57 de la Ley 675 de 2001 determina que los Revisores Fiscales de copropiedades deben cumplir las funciones establecidas en la Ley 43 de 1990 o las disposiciones que la modifiquen, razón por la cual la Ley 675 de 2001 no establece funciones específicas para los Revisores Fiscales, debiendo remitirse a las funciones señaladas por el artículo 207 del Código de Comercio. Debe entenderse dentro de las funciones establecidas en las demás normas legales, las referentes a impartir recomendaciones a los administradores, atestar los documentos a que haya lugar, así como la fiscalización del cumplimiento de disposiciones relativas al sistema de seguridad social integral y la propiedad intelectual y derechos de autor.

Informes:
El dictamen es un informe en el que se expresa el juicio profesional del revisor fiscal sobre los asuntos sometidos a su fiscalización, entre los que se encuentran los estados financieros, los actos de los administradores, la correspondencia, los comprobantes y los libros de actas, la evaluación del control interno y el cumplimiento de las normas legales, entre las que se integran los aportes al sistema de seguridad social integral, las de propiedad intelectual y derechos de autor. El dictamen sobre estados financieros deberá emitirse por lo menos una vez al año al cierre del período y cada vez que se presenten rendiciones de cuentas de los administradores.

Las instrucciones son informes que debe emitir el Revisor Fiscal para lograr que los bienes sociales estén adecuadamente protegidos en relación con factores internos o externos, históricos o prospectivos y para lograr una estructura eficaz para el control de los mismos. Este informe se caracteriza por su oportunidad, es decir, se produce en el momento en que se requieren las instrucciones para el eficiente funcionamiento del sistema de protección de bienes sociales. La denuncia de irregularidades es un informe que debe remitir el Revisor Fiscal al Gerente, al Consejo de Administración, a la Asamblea o a las entidades gubernamentales correspondientes en su orden, cuando se presenten irregularidades en la acción administrativa. Este informe debe ser elaborado con oportunidad, es decir, en el momento en que normalmente se debieron identificar tales irregularidades.  La atestación es un informe que se orienta a otorgar fe pública sobre la veracidad, fidedignidad y fidelidad de los datos contenidos en determinado documento, generando en tal documento una presunción de veracidad y legalidad. Debe producirse cada vez que se requiera y su contenido implica un testimonio sobre lo aseverado, por lo cual no es recomendable suplir la atestación con la simple firma sino más bien describir el sentido y
alcance de tal atestación; las certificaciones tributarias, corresponden a la atestación de las declaraciones tributarias, cuyo significado está definido por el artículo 81 del Estatuto Tributario.

Evidencia y Prueba
Mediante documentos, que podrán consistir en cualquier medio apto para ser consultado, conservado y reproducido, la Revisoría Fiscal dejará constancia de las labores adelantadas, de la evidencia obtenida y de los juicios realizados para emitir sus informes. Para este efecto
tendrá derecho a que se le entregue copia o reproducción de la evidencia examinada que considere pertinente. La documentación se preparará de acuerdo con las normas propias de la Revisoría Fiscal. Tales documentos son de propiedad del Revisor Fiscal, están sujetos a
reserva y no pueden consultarse o reproducirse sin su presencia o autorización junto con la del Ente respectivo y deben conservarse por lo menos durante cinco años, contados desde la fecha de emisión de los informes respectivos.

Responsabilidades
La responsabilidad es una obligación de responder por las consecuencias de las conductas; en este caso las del Contador Público en ejercicio de la Revisoría Fiscal. Estas responsabilidades se clasifican en: disciplinarias, contravencionales, civiles y penales. Las responsabilidades disciplinarias se originan por la infracción de las normas de ética profesional y son sancionadas por la Junta Central de Contadores con castigos que pueden consistir en amonestaciones, multas, suspensión o cancelación de la inscripción profesional.

Las responsabilidades contravencionales se incurren por violación de la Ley cuando tal conducta no se tipifica como delito. Son sancionadas por los organismos de inspección, vigilancia o control, entre ellos las administraciones tributarias, y las sanciones consisten en multas, remoción del cargo o interdicción para el ejercicio de la profesión. Las responsabilidades civiles se originan cuando de hechos o negligencias relacionadas con el ejercicio de la Revisoría Fiscal se causen daños a terceros, los cuales deben ser indemnizados patrimonialmente, siendo la justicia civil la encargada de determinar las cuantías de tales indemnizaciones.

La responsabilidad penal se incurre por violación de la Ley constituyente de delito en el ejercicio del cargo de Revisor Fiscal, siendo necesario que tal conducta sea intencionada o dolosa. Las sanciones se relacionan normalmente con privación de la libertad, debe ser calificada por la justicia penal. La presente Orientación Profesional fue aprobada por la Sala Plena del Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en su sesión celebrada el 26 de febrero de 2008, con ponencia del C.P. Rafael Franco Ruiz, con el voto favorable de los Consejeros Jaime A. Hernández V., Carlos Alberto
Ángel, Maria Victoria Agudelo V., Hector Julio Acevedo R., Rafael A.
Franco Ruiz y Carlos Samuel Gómez quien salvó su voto en los términos
del documento que se anexa y que será publicado, en todo caso, junto
a la presente Orientación Profesional

Los efectos de este escrito son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, su contenido no compromete la responsabilidad de este organismo y contra él no procede recurso alguno.

Bogotá D.C., Febrero de 2008
Consejo Técnico de Contaduría

ASPECTOS Y ORIENTACIONES SOBRE LA EXPLOTACION ECONÓMICA DE LOS BIENES COMUNES CON RELACION A LA REFORMA AL ESTATUTO TRIBUTARIO

Uno de los aspectos fundamentales para el uso de los bienes comunes por parte de los propietarios, residentes, tenedores y visitantes en las copropiedades y centros comerciales; tiene que ver con la explotación económica de las áreas comunes susceptibles de ser aprovechadas; siempre y cuando dichos bienes ó áreas comunes no sean esenciales, cuyo aprovechamiento limite el uso y goce por parte de los propietarios ó residentes de dichas áreas, ni implique la transferencia del dominio; tenemos entonces que algunas zonas de uso común susceptibles de explotación económica son:

-       Salones Sociales.
-       Gimnasios.
-       Salas de juegos o Bibliotecas.
-       Bicicleteros.
-       Parqueaderos.

La explotación económica de los bienes comunes; es una herramienta que utilizan las copropiedades tanto de uso residencial como las de uso mixto y comerciales, con el fin de ofrecer a los usuarios, propietarios y residentes; servicios que favorezcan a estos, de acuerdo a las características y diseños de la Copropiedad, a fin que suplan algunas necesidades No Esenciales y comodidad.

  • Sobre el particular la actual Ley 675 de 2001, indica que existe la posibilidad del aprovechamiento o explotación económica de los bienes comunes conforme el parágrafo 2 del mismo artículo 19.

PARÁGRAFO 2º.  Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma  separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas  comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

  • La persona jurídica que nace con la constitución de la Propiedad Horizontal, conforme lo declara la Ley 675 de 2001, indica que existe la posibilidad de que la persona jurídica como tal en sujeción a las los principios legales, pueda desarrollar el mandato de la Asamblea acerca de la forma para desarrollar el  aprovechamiento o explotación económica de los bienes comunes como lo indica el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS.  La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARÁGRAFO.  La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES.  Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

En virtud de lo antes expuesto, nos indica claramente que la persona jurídica que nace con la constitución de la Propiedad Horizontal, está sujeta a lo que indica tanto la Ley 675 de 2001 que es el actual régimen para la Propiedad Horizontal, y cuyo objeto es la administración adecuada para la conservación y mantenimiento de los bienes comunes sin el ánimo de lucro; como a las demás Normas que fije el estado relacionadas con la forma en que se desarrollan las actividades con el fin que la Copropiedad cumpla su objeto social fijado por la misma Ley y el Reglamento.

EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIAS
Para el caso particular acerca de la explotación de los Bienes Comunes; los cuales bajo esta premisa son usufructuados por parte de la Administración, como fuente de ingreso dentro del presupuesto y que está situación se encuentra consagrada por el Reglamento de Propiedad Horizontal como por el mandato de la Asamblea; se debe tener en consideración lo siguiente:

  1. El objeto social en Colombia de la Propiedad Horizontal; es la conservación y mantenimiento de los bienes comunes; y el objeto de la persona jurídica es la administración adecuada de los recursos provenientes del recaudo de las cuotas de sostenimiento y otros ingresos (si los hay) a cargo de los propietarios de las unidades privadas; pero son para ese fin de realizar el sostenimiento ó la inversión en el mejoramiento de los bienes comunes; sin el ánimo de lucro.

  1. Así las cosas, los ingresos provenientes por la explotación económica de ciertos bienes comunes bajo la aprobación de la Asamblea de Propietarios en la cual se definen los bienes comunes sujetos a esa explotación; es decir se deben identificar y ubicar (ahora los bienes comunes sujetos para explotación en principio deben ser bienes comunes No esenciales y definidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal), el tipo de uso que se dará por la explotación acorde a los principios de uso de suelo y actividades permitidas, valor del ingreso por su explotación; deben ser reglamentados por la Asamblea de Propietarios y el uso de los bienes comunes sujetos a la explotación, debe ser coherente con el uso del suelo, las actividades permitidas y las características de la Copropiedad a fin No afecten la tranquilidad, uso y goce de los propietarios de las áreas comunes; es decir se deber tener en cuenta que existe una limitación para desarrollar la explotación ,que corresponde a lo siguiente:

-       Que No impida la libre circulación en las zonas comunes.
-       Que No afecte las estructuras de las edificaciones.

  1. Ahora en materia tributaria es necesario tener en cuenta que la persona jurídica sometida a la Propiedad Horizontal y cuyo objeto repito, es la conservación y mantenimiento de los bienes comunes, en materia fiscal su obligación es ser un agente que retiene en la fuente y declara al estado en las condiciones que establece la norma tributaria, toda vez que sus actividades y objeto tiene el principio de sin ánimo de lucro, por lo tanto no tiene la obligación del pago de otro tipo de gravámenes.

Ahora la explotación económica en actividades que generen ingresos puede estar en cabeza de la misma persona jurídica y No por un tercero; es decir un ejemplo claro es cuando la Asamblea determina que desarrollará actividades adicionales para generar ingresos a cargo y responsabilidad de la Administración de la Copropiedad.

Los ingresos por la explotación económica deben estar definidos por la Asamblea de Propietarios y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para suplir las expensas comunes necesarias para la conservación y el mantenimiento según lo defina el presupuesto; ó para desarrollar una Inversión para el mejoramiento de la Copropiedad.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en el taller de capacitación ó en la sección del Editorial de Mi website y del blog sobre Propiedad Horizontal; en el cual pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.

Sí desea asesoría sobre el tema  ¡No dude en comunicarse!
en Bogotá D.C. Celular 301-6146435

Atentamente,                             

Edgar Fernando Martínez Z.

Organizador del Taller

lunes, 17 de junio de 2013

RESPUESTA A INQUIETUDES TALLER SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS Y CONTABLES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Bogotá D.C.,  Junio  2013

Señores:
PARTICIPANTE AL TALLER SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
E. S. M.

Apreciados participantes:

Reciban un cordial saludo y conforme las inquietudes planteadas  en el desarrollo del taller “aspectos financieros y contables en la Propiedad Horizontal”; por medio de este documento les estaremos haciendo llegar Nuestra respuesta a sus inquietudes.
Gracias por su participación.

EDGAR FERNANDO MARTINEZ                                                                                
ADPHSECOL SAS
Teléfonos móvil  301-3157833

RESPUESTAS

PREGUNTA No. 1

CUAL ES LA FORMA DE CONTABILIZACION DE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS Y LAS EXPENSAS COMUNES EXTRAORDINARIAS

R/ De acuerdo a la Orientación Profesional No. 001 de 2008 del Consejo Técnico de Contaduría en su numeral 3.5.7 expresa que las cuotas extraordinarias ordenadas para un fin específico deben registrarse en una cuenta pasiva y si es para cubrir los gastos para el normal funcionamiento de la propiedad se debe registrar a un ingreso.

Adjunto al numeral  3.5.7 Contabilización de Cuotas Extraordinarias con un fin específico o para gastos de funcionamiento: En las entidades sin ánimo de lucro, como lo son las copropiedades, para efectos de determinar cuotas de esta índole, prima la voluntad de sus miembros ajustada a las disposiciones legales y reglamentarias, por lo tanto se debe consultar el reglamento de la propiedad horizontal para establecer la connotación que se le debe dar a las cuotas extraordinarias.

Los recursos provenientes de una cuota extraordinaria ordenada para un fin específico, aparte de aquellos acumulados en el Fondo de Imprevistos, deben contabilizarse como una cuenta de naturaleza pasiva. Es el caso de la construcción de obras en bienes comunes, comunes esenciales y comunes no esenciales, pues, como se explicó, tales bienes no están disponibles para la copropiedad y pasarán a pertenecer en común y proindiviso a todos los propietarios de los bienes privados por adhesión o destinación.
Si las cuotas extraordinarias tienen como objetivo recaudar fondos necesarios para atender gastos para el normal funcionamiento del conjunto o unidad residencial que no pueden ser cubiertos con los recursos del Fondo de Imprevistos, su registro debe efectuarse como un ingreso.

PREGUNTA No. 2

COMO SE APLICA EL IMPUESTO DE LAS NIIF

R/ Aclaramos que en la actual reforma al estatuto tributario en la cual se incluye las NIIF; este concepto corresponde a  normas internacionales de la información financiera y no es un impuesto.


Aclaramos que dentro de la conferencia No se involucró el tema de las NIIF ya que en principio No aplican para la Propiedad Horizontal como persona jurídica, su origen y contenido se debe consultar directamente en la Ley 1607 de 2012.

PREGUNTA No. 3

QUE APLICACIÓN CONTABLE Y TRIBUTARIA TIENEN LAS COPROPIEDADES QUE PRESTAN LOS SERVICIO DE HOTELERÍA
R/ La reforma a la Ley General de Turismo Ley 300 de 1996  sanciona con multa de hasta tres salarios mínimos a los administradores de conjuntos residenciales o de propiedad horizontal que presten servicios de vivienda turística y no los reporten al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
Para que puedan ser utilizados como vivienda turística o servicio hotelero debe estar autorizado dentro del  reglamento de propiedad horizontal.
El art 1 del  decreto 4933 de 2009, que modificó el decreto 2590 de 2009 consagra Parágrafo primero. La destinación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para la prestación de los servicios de vivienda turística en forma permanente u ocasional, debe estar autorizada en los reglamentos de propiedad horizontal. Lo anterior se acreditará ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, a más tardar el 30 de abril de 2010.
Aquellos regímenes de propiedad horizontal en los que se utilicen algunos de sus inmuebles para el alojamiento de turistas, se ajusten a la normatividad, deben registrarse como prestadores de servicios turísticos según lo ordena el artículo 12 de la ley 1101 de 2006.
Ahora con la reforma tributaria ley 1607 de 2012, el servicio de hotel está gravado con el IVA del 16%, si dentro del servicio de hotel está operando el servicio de restaurante este último aplica el impuesto al consumo.
Adicional se debe tener en cuenta lo contemplado en el Artículo 186°. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada por el artículo 33 de la ley 675 de 2001. Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente, según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.
Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial

PREGUNTA No. 4

SE DEBE COBRAR EL IVA POR EL USO DEL SALON COMUNAL A RESIDENTES Y PROPIETARIOS EN EL CASO DE COPROPIEDADES DE USO MIXTO Ó DE USO RESIDENCIAL?
R/ En el art 186 de la Ley 1607 de 2012 Parágrafo 2; Excluye a las propiedades horizontales de uso residencial de perder la calidad de no contribuyentes de impuestos nacionales consagrado en el art 33 de la ley 675 de 2001, por este motivo podrá seguir gozando de explotar económicamente sus zonas y bienes comunes y no cobrar el IVA ó declarar renta sobre dicho ingreso.
Para el caso de uso mixto la norma no especifica si se le cobra IVA a terceros y  a residentes. Según lo contempla el ART 186 se pierde la calidad de no contribuyente. El punto a analizar es el termino  explotación comercial e industrial, que según Nuestra consideración si se presta el servicio a un residente o propietario, ya que en esta caso la contraprestación económica se consideraría como una expensa común adicional; ahora bien cuando el servicio se presta a un tercero (No propietario ó residente), como alquiler ó arrendamiento  allí surge que por la explotación económica dicho servicio por ser prestado a ese tercero cause la obligación de cobro de IVA y la respectiva declaración de renta por dicho ingreso.
Debemos recordar que el factor que genera el IVA, corresponde a un servicio prestado a un tercero, toda vez que este gravamen tiene el principio de ser un impuesto indirecto, en el cual la persona jurídica obligada a cobrarlo, lo recauda y se lo declara y paga al estado.
Ahora bien debe tenerse en cuenta que la explotación económica de un bien ó zona común, No tiene la obligación de cobrar y declarar una carga impositiva se deriva que dicho bien común es para el goce de los propietarios o residentes  y el monto que se recibe es una expensa común adicional destinada para el mantenimiento de esta zona común.

PREGUNTA No. 5

COMO INTERPRETAMOS EL USO DEL SUELO SEGÚN EL POT APLICADO A LOS PARQUEADEROS COMUNALES. SEGÚN EL USO DEL SUELO SE DEBERÍA COBRAR EL IVA A LOS PARQUEADEROS COMUNALES?

R/  El Departamento Administrativo de Planeación Distrital, se pronunció en reiterados conceptos advirtiendo que una cosa son los "parqueaderos vinculados a un uso" y otra los "parqueaderos públicos".

De acuerdo al análisis por el Director de Análisis y conceptos Jurídicos Jairo Andrés Revelo da aclaración sobre los parqueaderos vinculados al uso donde aclara el marco jurídico para definirlo, se toman fragmentos de su análisis donde es clara que la explotación de un parqueadero deben cumplir requisitos específicos para entenderse como explotación comercial del servicio. Es el caso de los centros comerciales que ofrecen parqueaderos comunes a los clientes que vienen a realizar compras de bienes y/o servicios dentro del mismo. A continuación se relacionan cada fragmento del analista Jairo Andrés Revelo:  El Acuerdo Distrital 139 de 2004 modifico del numeral 30 del artículo 118 del Acuerdo Distrital 79 de 2003 señaló que las personas naturales o jurídicas debidamente inscritas en la Cámara de Comercio de Bogotá, cuyo objeto comercial contemple la prestación del servicio de aparcaderos, deben cobrar únicamente la tarifa fijada por el Gobierno Distrital, con la .asesoría del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (hoy Secretaría Distrital de Planeación), teniendo en cuenta las características particulares de cada aparcadero, tarifa que deberá permanecer expuesta a la vista de los usuarios.

En lo concerniente los antecedentes normativos de los parqueaderos vinculados al uso por parte de los decretos que establecen el régimen tarifario de los parqueaderos en el Distrito Capital, encontramos el Decreto Distrital 115 de 2006, que en relación con su ámbito de aplicación consagra que "".se incluye las cuotas o cupos de estacionamientos que de acuerdo a las normas urbanísticas se han proveido para el adecuado funcionamiento de un uso, cuando sobre ellos se genere una tarifa para el usuario, siempre y cuando cumplan las conductas descritas en el numeral 3 del artículo 1/8 del Acuerdo Distrital 079 de 2003. "
El Decreto Distrital 019 de 2008 al fijar la tarifa máxima por servicios de parqueo en las zonas aprobadas como cuota de estacionamientos de los diferentes usos urbanos, puntualizo que esta no podría ser superior el 50% de la tarifa máxima (a la fecha $1.300 pesos), cuando dicho servicio fuera prestado por personas naturales o jurídicas debidamente inscritas en la Cámara de Comercio de Bogotá, cuyo objeto comercial contemple la prestación  de este servicio. Adicionalmente, dicha normativa en el artículo 3° especificó que las tarifas máximas definidas en este Decreto no se aplican a los parqueaderos aprobados como cuota de estacionamientos de los diferentes usos urbanos, cuando la prestación de este servicio no tenga como objeto la explotación comercial, en los términos del artículo 118, inciso 2, del Acuerdo 79 de 2003 (Código de Policía de Bogotá, D.C.), la Dirección Jurídica Distrital de la Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá, mediante Concepto 077 del 15 de julio de 2008, fijó posición frente a los
Decretos Distritales 115 de 2006 y 019 de 2008 en el sentido de reiterar que de las tarifas reguladas por los citados decretos, se encuentran "excluidas las personas naturales o jurídicas que no tienen dentro de su objeto la explotación comercial del servicio prestado, tal es el caso de las unidades de propiedad horizontal las cuales no tienen dentro de éste dicha prestación y por lo tanto no se les puede exigir la aplicación de la tarifa, ni corresponde este control a la Alcaldía Local. "; concluyendo que conforme al  artículo 3° las tarifas definidas en el Decreto Distrital 019 de 2008 " ... no son aplicables a los parqueaderos aprobados como cuota de estacionamientos de los diferentes usos urbanos cuando la prestación  de este servicio no tenga como objeto la explotación comercial. "

El Decreto DistritaI 190 de 2004 los define y clasifica en 7 tipos diferentes, frente a la regulación de la tarifa máxima que estos pueden cobrar solo se incluyen los parqueaderos constituidos como personas naturales o jurídicas que tiene dentro de su explotación comercial de éste servicio, se debería mediante el establecimiento de criterios técnicos, revaluar las condiciones en las cuales los parqueaderos vinculados al uso pueden prestar el servicio con implicaciones comerciales. Memorando respondido en el 2009 por el Director de Análisis y Conceptos Jurídicos JAIRO ANDRÉS REVELO.

Es de aclarar que para la aplicación del IVA se debe tener presente si el servicio implica  explotación comercial de la zona común y el  cumplimiento cabal de la norma con la aplicación de las tarifas y los registros mercantiles exigidos por el Gobierno para brindar un debido servicio garantizando al usuario externo que haga uso del parqueadero con la capacidad de responder ante posibles hurtos o daños de los vehículos dentro del estacionamiento.


Por lo tanto, las zonas de estacionamiento de centros comerciales, provistas por los mismos, en desarrollo de la propiedad horizontal y en acatamiento de las normas urbanísticas sobre asignación obligatoria de un número mínimo de cupos de estacionamiento, no corresponden al concepto de parqueaderos públicos y, por ello, no le son exigibles los requisitos que deben cumplir los comerciantes que se dedican profesionalmente a prestar este servicio.

La actividad de parqueadero es un servicio oneroso (mercantil) que se presta a particulares y que difiere del desarrollo del objeto social de los centros comerciales, razón por la cual debe declararse y cancelarse el impuesto sobre las ventas por este concepto.

La solicitud se justifica en la medida en que existen dos posibles interpretaciones de la norma: la que asegura que la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales y de industria y comercio es absoluta, y la que afirma que aquello ocurre mientras no haya bienes comunes desafectados y destinados a la actividad comercial. Debe acoger la Corte esta segunda interpretación. Entonces, sí la propiedad se mantiene dentro de los límites restringidos de su objeto social -entidad sin ánimo de lucro, que afecta sus áreas comunes para uso de los copropietarios-, en gracia de discusión, preserva el atributo de no contribuyente de impuestos nacionales y de industria y comercio; mas si la propiedad horizontal desafecta una parte de las áreas comunes y las destina a explotación comercial, el tratamiento tributario preferencial debe desaparecer."

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica, de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, cuyo objeto es "administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal". La naturaleza y el objeto social definidos, excluyen a la persona jurídica originada en una propiedad horizontal de la definición general del hecho gravable del impuesto de industria y comercio, establecido en los artículos 195 y subsiguientes del Decreto 1333 de 1986, por cuanto dicha persona jurídica no realiza actividades ni industriales, ni comerciales, ni de servicio.

(ii) Esta calidad de no contribuyente sólo se predica en relación con las actividades propias de su objeto social. Así lo dice expresamente el artículo 33 de la ley 675 de 2001. De realizar actividades ajenas a su objeto social, la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal pierde su calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, y del impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, aún si no se ha surtido el proceso de desafectación regulado en los artículos 20 y 21 de la Ley 675 de 2001.
(iii) De surtirse un proceso de desafectación, los actos o negocios jurídicos que recaigan sobre los bienes privados que surjan del mismo, se someten al régimen tributario general, nacional o territorial, y por mandato expreso de la ley, serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.
5.4.

De modo que, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 32 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular y que su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, por lo que a la propiedad horizontal se le aplica la exención del Impuesto a las Ventas, siempre y cuando desarrolle actividades propias de su objeto social.

"ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular."

A su vez, el Legislador calificó los bienes comunes en esenciales y no esenciales:

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel."

"ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción."

"Parágrafo 2o, Artículo 19 de la ley 675 de 2001.
"Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general".

Parágrafo único, Artículo 33 de la ley 675 de 2001.
"La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro".

Contrario de lo anterior, es claro que las propiedades horizontales gozan por disposición legal de la facultad de explotar económicamente sus bienes comunes conforme a los lineamientos impartidos por los órganos de administración y dirección de la persona jurídica.
De modo que la explotación económica de los bienes comunes de una propiedad horizontal, no significa que se modifique la naturaleza de los mismos, ni tampoco que deje de hacer parte del régimen al cual se encuentran sujetos dichos bienes, siempre y cuando los ingresos percibidos en desarrollo de su objeto social vayan dirigidos al mantenimiento, existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal.

Sumado a lo anterior, el artículo 34 de la Ley en cita precisa cuales son los ingresos que en desarrollo de su
objeto social percibe la persona jurídica constituida como propiedad horizontal, los cuales corresponden a las "expensas comunes necesarias o retribuciones a cargo de los copropietarios por la administración y prestación de los servicios comunes esenciales" requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, en los términos previstos en los artículos 3o y 29 de la citada Ley.

El artículo 34 de la Ley 675 de 2001 a la letra reza:

"ARTÍCULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto".

De acuerdo con lo anterior, se observa que el objeto social de la propiedad horizontal no solamente abarca la simple administración de los bienes comunes, sino también su explotación económica, con el fin de obtener recursos que se destinen a sufragar expensas comunes de la misma.
Para el caso concreto, el objeto social del COMPLEJO COMERCIAL CENTRO CHÍA, aquí demandante, es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común entre los propietarios de bienes privados, y cumplir el reglamento de propiedad horizontal.

Es evidente para la Sala, que el servicio de parqueadero que prestan las propiedades horizontales constituye la explotación de un bien común de los copropietarios, operación que permite la obtención de ingresos o recursos para ser destinados directamente al beneficio común en tanto facilita la existencia, estabilidad, funcionamiento, seguridad, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular que las integran.

Es claro, como cuestión que resulta razonable y consulta el sentido común, que la existencia del servicio de parqueadero dentro de, o anexo a un centro comercial, permite que sus copropietarios puedan ofrecer sus bienes y servicios en condiciones de confortabilidad y seguridad para los clientes o usuarios, que de carecer de aquél no accederían, o lo harían con menos interés, a utilizar tal oferta de bienes y servicios.

Así, aún cuando la prestación de ese servicio puede hacerse bajo retribución, ésta no puede tener carácter comercial, pues pasaría a ser un acto esencialmente mercantil2.

2 "ARTÍCULO 20. <ACTOS, OPERACIONES Y EMPRESAS MERCANTILES - CONCEPTO>. Son mercantiles para todos los efectos legales:
1) La adquisición de bienes a título oneroso con destino a enajenarlos en igual forma, y la enajenación de los mismos;
2) La adquisición a título oneroso de bienes muebles con destino a arrendarlos; el arrendamiento de los mismos; el arrendamiento de toda clase de bienes para subarrendarlos, y el subarrendamiento de los mismos;
3) El recibo de dinero en mutuo a interés, con garantía o sin ella, para darlo en préstamo, y los préstamos subsiguientes, así como dar habitualmente dinero en mutuo a interés;
4) La adquisición o enajenación, a título oneroso, de establecimientos de comercio, y la prenda, arrendamiento, administración y demás operaciones análogas relacionadas con los mismos;
5) La intervención como asociado en la constitución de sociedades comerciales, los actos de administración de las mismas o la negociación a título oneroso de las partes de interés, cuotas o acciones;
6) El giro, otorgamiento, aceptación, garantía o negociación de títulos-valores, así como la compra para reventa, permuta, etc., de los mismos;
7) Las operaciones bancarias, de bolsas, o de martillos;
8) El corretaje, las agencias de negocios y la representación de firmas nacionales o extranjeras;
9) La explotación o prestación de servicios de puertos, muelles, puentes, vías y campos de aterrizaje;
10) Las empresas de seguros y la actividad aseguradora;
11) Las empresas de transporte de personas o de cosas, a título oneroso, cualesquiera que fueren la vía y
Adicionalmente, adviértese que la explotación de los parqueaderos implica la prestación de un servicio remunerado que no puede encuadrase tampoco como un servicio común como quiera que dentro éstos sólo se circunscriben aquellos que nacen del vínculo jurídico entre la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal y los copropietarios respecto de las actividades que desarrollen su objeto social causando expensas comunes necesarias3, y no los que nacen del vínculo jurídico entre la persona moral y un tercero que no tienen la calidad de copropietario pues frente a éstos nace una relación comercial diferente que se asemeja al contrato de depósito, en razón, precisamente, a que los visitantes no ostentan la calidad de copropietarios de los bienes comunes de la propiedad horizontal o comuneros.

Por consiguiente, el servicio de estacionamiento a sujetos jurídicos considerados como terceros de la propiedad horizontal no se encuentra en su objeto social propio, no es un servicio común, mientras que sí se ajusta a la descripción de servicios consagrada por el artículo 1 del Decreto 1372 de 19924, razón por la cual, se concluye que con el ejercicio de dicha actividad se adquiere la calidad de contribuyente, o responsable del IVA de un servicio que es gravado.

ARTICULO 1o. DEFINICIÓN DE SERVICIO PARA EFECTOS DEL IVA. Para efectos del impuesto sobre las ventas se considera servicio toda actividad, labor o trabajo prestado por una persona natural o jurídica, o por una sociedad de hecho, sin relación laboral con quien contrata la ejecución, que se concreta en una obligación de hacer, sin importar que en la misma predomine el factor material o intelectual, y que genera una contraprestación en dinero o en especie, independientemente de su denominación o forma de remuneración."  

Esto quiere decir que a partir del 1 de Enero de 2013, las propiedades horizontales que presten el servicio de arrendamiento de parqueaderos, serán responsables del impuesto a las ventas (I.V.A), y si la Administración de impuestos o el Ministerio de hacienda no se pronuncian o reglamentan el tema, estas entidades tendrían que inscribirse en el régimen común del impuesto a las ventas, y cumplir con todas las obligaciones que conlleva esta condición.

Sin embargo, es importante considerar el término la “prestación del servicio de parqueadero”; a razón que se puede interpretar, que la prestación de servicio de parqueaderos se aplica cuando la copropiedad le presta el alquiler de sus parqueaderos comunales a terceros (personas naturales ó jurídicas) por días, horas ó fracción (en el caso de los parqueaderos destinados para visitantes), allí surgiría la obligación de generar el cobro y declaración del IVA.

Y en el mismo sentido, si se asignan parqueaderos comunales a los propietarios ó residentes de la copropiedad por disposición del reglamento de propiedad horizontal, ó de la Asamblea de Propietarios, el valor que pagan por este derecho a asignación de parqueadero comunal, dicho recaudo se debería considerar como una expensa común adicional y No un alquiler ó arrendamiento del espacio de parqueadero; de allí surgiría la interpretación que No aplicaría el cobro de IVA.

Anexamos Artículo emitido por la Dra. Nora Pabón – Abogada especializada en Propiedad Horizontal
La reforma tributaria y su incidencia en la propiedad horizontal
La aparición de la Reforma Tributaria, mediante la Ley 1607 del 26 de diciembre de 2.012, tiene incidencias directas con el Régimen de propiedad horizontal, en algunos casos ha llevado a las copropiedades a decidir sobre los servicios que viene prestando y sus implicaciones fiscales, en otros casos incluso ha llevado a los copropietarios a presentar soluciones simples cono la no prestación de los servicios que puede ofrecer la copropiedad, por no comprometerse con el recaudo de impuestos que deben generar dichos servicios.
El presente documento pretende hacer un análisis de la situación real actual de las Propiedades Horizontales en el marco de la reforma tributaria y su condición de no contribuyente determinada por la Ley 675 del 1 de agosto de 2.001.
La propiedad horizontal en Colombia venía siendo considerada como entidad sin ánimo de lucro y exenta de contribuciones fiscales, en razón a lo establecido en el Artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, que señala lo siguiente: "Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro."
La Ley 1607 de del 26 de diciembre de 2.012, establece situaciones puntuales con respecto al cambio de la condición de no contribuyente señalada en el Régimen de Propiedad Horizontal actual, al señalar en su "artículo 47, adiciona un artículo al Estatuto Tributario al establecer: Adiciónese el artículo 462-2 del Estatuto Tributario: Articulo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales.
En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio".
La mencionada norma se ha interpretado entendiendo que las propiedades horizontales que presten el servicio de arrendamiento de parqueaderos, serán responsables del impuesto a las ventas, y si la Administración de impuestos o el Ministerio de hacienda no se pronuncian o reglamentan el tema, estas entidades tendrían que inscribirse en el régimen común del impuesto a las ventas, y cumplir con todas las obligaciones que conlleva, esta situación.
Aquí surgen varias preguntas respecto de la disposición de los espacios de estacionamiento, la primera tiene que ver con que si se presta el servicio de parqueadero, entendiendo este como lo señala en http://www.gerencie.com/servicio-de-parqueadero.html, en donde se define como un contrato dentro del marco legal, establecido ase:"El Código Civil define el contrato de depósito como aquel "en que una de las partes entrega a la otra una cosa corporal o mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a voluntad del depositante". El contrato de depósito es un contrato real en la medida que se perfecciona con la entrega de la cosa al depositario.
Valga precisar que por su naturaleza el contrato de depósito mercantil es remunerado y el civil gratuito. No obstante, en este último caso, si se estipula remuneración el contrato deviene en un arrendamiento de servicio, el cual está sujeto en lo relativo a quien presta el servicio a las obligaciones y derechos del depositario excepto en lo relativo a la responsabilidad, pues en este caso ella se extiende hasta la generada en culpa leve."
La otra pregunta es si los dineros recibidos por parte de los copropietarios se establecen como cuota de administración, entendida esta como lo señala la Ley 675 de 2.001, al señalar en su "Artículo 78. Cuotas de administración y sostenimiento. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles."
De igual forma el numeral 3 del artículo 25 de la mencionada Ley señala "El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento."
Por lo anterior es fácil concluir que en el caso de que las unidades privadas los dineros cancelados por los garajes se consideran como cuotas de administración en razón a la necesidad de mantener y conservar dicha unidades, como lo señala la Lay 675 de 2.001, máxime si como se mencionó cada uno de ellos tiene un índice de participación y por ende una matrícula inmobiliaria.
La situación se complica en el caso de parqueaderos o espacios de estacionamiento considerados como bienes comunes, ya que el Articulo 186 ley 1607 de 2012, señala que " Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001.
Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.
Parágrafo 1. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.
Parágrafo 2. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial."
Una primera conclusión es que las copropiedades de uso residencial siguen gozando de la calidad de no contribuyente, por lo que en dichos casos será igualmente importante revisar como es el procedimiento de cobro de los parqueaderos ya sean unidades privadas o bienes comunes. En algunos casos se viene cobrando el parqueadero de visitantes y el arrendamiento de parqueaderos comunes, lo cual a la fecha no se ha gravado, pero a futuro se puede considerar esta práctica como un uso comercial de dichos espacios.
Si analizamos lo señalado en el artículo mencionado de la Reforma Tributaria el hecho de explotar comercial o industrialmente un predio hace que se pierda la calidad de no contribuyente establecida en la Ley 675 de 2.001.
Pero surge la inquietud respecto de que es explotar comercial e industrialmente un bien, y consideramos que se refiere a la utilización de bienes comunes de una copropiedad que para mejorar los ingresos de sus copropietarios y disminuir los costos de sostenimiento y mantenimiento hace un aprovechamiento de esos espacios, como por ejemplo los centros comerciales con sus áreas de parqueadero, los cuales se han constituido en un ingreso importante de dichas copropiedades. Es claro que "Este cambio es supremamente relevante y afectaría a la gran mayoría de centros comerciales, los cuales arriendan espacios comunes para desarrollar actividades de mercadeo y promoción de productos, en este caso y si continúan realizando estas actividades perderían la calidad de no contribuyentes del impuesto a la renta y empezarían a declarar y presentar renta como contribuyentes del régimen tributario especial."
Si nos ceñimos a los conceptos de actividad industrial o explotación industrial, definidos por la Secretaria Hacienda de Bogotá, en http://impuestos.shd.gov.co/portal/page/portal/portal_internet_sdh/impuestos/compartida_imp/presentaciones_impuestos/2012_03_27_ICA_2012.pdf, se entiende la explotación Industrial como "las actividades de producción, tracción, fabricación, manufactura, confección, preparación, reparación, ensamblaje de cualquier clase de materiales y bienes, y en general cualquier proceso de transformación por elemental que este sea."
De igual manera la misma Secretaria de Hacienda, en la página mencionada, define la explotación o actividad comercial "las actividades destinadas al expendio, compraventa o distribución de bienes y mercancías, tanto al por mayor como al por menor y las demás actividades definidas como tales por el Código de Comercio, siempre y cuando no estén consideradas por la ley como actividades industriales o de servicios."
La situación se debe definir con base en lo señalado en la Reforma Tributaria, Ley 1607 de 2.012, pues si bien es cierto la norma es muy precisa, se debe hacer una aplicación estricta en el sentido de la norma, queda claro que la filosofía de la norma está inspirada en los ingresos elevados que obtienen centros comerciales e industriales por concepto de alquiler de parqueaderos y bienes comunes, los cuales estaban generando una carga tributaria importante, que por razones particulares y amparados en el artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, no se venía recaudando, a pesar de ser un servicio preciso que debe generar el correspondiente impuesto.
La Dra. Nohora Pabón plantea, en http://www.inmobiliarioaldia.com/blog/2013/2/24/reforma-tributaria-y-propiedad-horizontal/, lo siguiente: "De conformidad con lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 la persona jurídica que se constituye al constituir un inmueble en el régimen de propiedad horizontal regulado por la citada norma , se considera como de naturaleza civil , sin ánimo de lucro. De acuerdo con la Ley esta ´persona jurídica tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales , así como del impuesto de industria y comercio , en relación con las actividades propias de su objeto social .Advierte la norma que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa tal calidad.
Sin embargo la recién expedida Reforma Tributaria, Ley 1607 de 2012, reformó la mencionada disposición, consagrando que cuando se exploten bienes comunes para la prestación del servicio de parqueaderos o estacionamientos de propiedades horizontales, son responsables del impuesto sobre las ventas la persona jurídica de la propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio. La norma no hace distinción de usos para este efecto. Es cierto que las copropiedades no prestan en todos los casos el servicio de ´parqueadero pero la Reforma tributaria incluye las zonas para estacionamiento
En cuanto a la explotación de bienes comunes para otros usos, la norma advierte que las propiedades horizontales de uso comercial o mixto no serán consideradas como entidades sin ánimo de lucro, cuando exploten otros bienes comunes por lo cual no estarán exentas de pagar impuestos nacionales. En este caso la Ley excluye las propiedades horizontales con uso residencial.
La obligación de aplicar la norma se ha comenzado a notar en un incremento notable en las tarifas de parqueos de los centros comerciales. Queda un vacío cuando se trata de edificios de oficinas que explotan los parqueaderos y nace la preocupación de que las copropiedades no puedan utilizar debidamente este instrumento financiero para disminuir el valor de las expensas comunes o emplear el dinero fruto de la explotación de bienes comunes, en gastos de inversión."
La situación es clara pues si bien lo que pretende la Ley 1607 de 2.012 es controlar una carga tributaria importante por concepto de servicios que vienen generando recursos importantes y que no estaban siendo reportados, con base en las normas legales vigentes para propiedad horizontal, la norma excluya de manera tajante a las copropiedades de uso residencial, quienes mantienen su condición de no contribuyente, pero señala de manera expresa que pierden dicha condición las copropiedades que hagan una explotación industrial o comercial de sus bienes comunes.
La situación para las copropiedades, entonces, se resume a las mixtas o comerciales que hagan una explotación comercial o industrial de sus bienes comunes. En algunos casos será importante un análisis particular toda vez que en muchos casos a pesar de ser copropiedades comerciales o mixtas no se hace explotación de dichos bienes, pero de igual manera es importante que las copropiedades asuman de manera precisa dicha norma, pues si bien es cierto se puede perder esa condición de no contribuyente es igualmente claro que la copropiedad puede seguir haciendo el aprovechamiento de esos bienes comunes, reconociendo ese servicio que presta y que está gravado, obligándose así misma a modificar las condiciones de dicho servicio en aras de dar cumplimiento a las disposiciones legales.
No sería lógico dejar de explotar los bienes comunes, lo cual arroja recursos importantes para la conservación y mantenimiento de las copropiedades, por no perder la condición de no contribuyente y trasladar dicha carga presupuestal a los demás copropietarios, lo cual en algunos casos resulta inequitativo.
Si bien es cierto las copropiedades que hacen un aprovechamiento económico de ciertos bienes comunes, diferentes a las residenciales, deberán comprometerse con el recaudo de impuestos como consecuencia del servicio que presten, como por ejemplo los parqueaderos e incluir dentro de las funciones de la administración el reporte de impuestos, como parte de su labor.
Lo que se espera de la norma es la reglamentación que deberá ser presentada por los entes correspondientes en un tiempo prudencial, mientras tanto, no podemos pensar en el no aprovechamiento de los bienes comunes en beneficio de la misma copropiedad, en su mantenimiento, conservación, etc., lo que debemos entender es que efectivamente se hace necesario realizar un ajuste a las tarifas de los servicios que se vienen prestando y hacer las aclaraciones correspondientes.
Es claro que quien está obligado a pagar los impuestos de dichos servicios es la persona beneficiada con ello, por lo que la copropiedad deberá implementar los correspondientes ajustes que sencillamente solo pueden ser o trasladar la totalidad de la carga tributaria el beneficiario del servicio prestado, lo cual es legal, o una segunda opción hacer un ajuste a la tarifa de manera que la copropiedad disminuya la tarifa antes de impuestos y ello se refleje en un no incremento de la tarifa o un incremento moderado, de cualquier manera estas opciones se pueden combinar y llegar a fijar tarifas que se ajusten a las condiciones del mercado.
Los impuestos recaudados deberán ser reflejados en obras que de cualquier manera, directa o indirectamente, beneficiaran a las copropiedades en obras o acciones necesarias.
De cualquier manera las copropiedades pueden y deben seguir haciendo el aprovechamiento de bienes comunes, lo cual no solo sirve para la disminución de los gastos de la copropiedad previstos en la Ley 675 de 2.001, sino que en algunos casos es el impulso a establecimientos industriales y comerciales ubicados dentro de copropiedades. Y si con ello las copropiedades hacen un aporte a los ingresos estatales serán protagonistas importantes del desarrollo del país.
MARIA ANTONIETA ECHEVERRY                                EDGAR FERNANDO MARTINEZ
Conferencista                                                              Organizador Taller

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EDGAR FERNANDO MARTINEZ
ASESOR ESPECIALIZADO EN PROPIEDAD HORIZONTAL
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